INTERCOM Development s.r.o. vyše roka predstieral, že chce zmenou
stavby pred dokončením nahradiť osempodlažnú budovu parkom a detským
ihriskom. Stavebný úrad Rača sa na hre investora mlčky podieľal.
Také vážne vyjadrenie
vyžaduje podrobnejšie hodnotenie v prizme ustanovení stavebného zákona
a správneho poriadku.
Východiskom
nasledujúcich argumentov, poznámok a úvah je hypotéza, že
a)
využitím
inštitútu zmena stavby pred jej dokončením nemožno legálne nahradiť budovu
parkom a ihriskom, resp. jednej stavby inou stavbou s jednoznačne
iným účelom,
b)
náhrada
budovy parkom a ihriskom, resp. zriadenie parku a ihriska, vyžaduje
územné konanie a rozhodnutie.
Základom, na ktorom to
malo byť založené, je inštitút zmeny stavby pred dokončením. Oprávnenie pre
takú zmenu dáva § 68 stavebného zákona s veľmi stručným znením: Stavebný úrad
môže v odôvodnených prípadoch na žiadosť stavebníka povoliť zmenu stavby
ešte pred jej dokončením.
Možno
to nie je každému zrejmé na prvé prečítanie, ale je to tam –
v odôvodnených prípadoch. Aj keď už investor žiadosť o zmenu vzal
späť, bolo dôležité odôvodnenie. Dohoda s hlavným mestom to byť nemala,
lebo v čase podania žiadosti neexistovala a jej uzatvorenie bolo
neisté. Znalí by mohli namietať, že zákony nezakazujú podať neúplnú žiadosť, že
stavebný úrad má vyzvať na odstránenie nedostatku, určiť primeranú lehotu
a konanie prerušiť. Formálne áno. Je to súčasťou procesných pravidiel. Je
na stavebnom úrade ako sa vyrovnáva s takým stavom. Aká by bola
primeraná lehota na predloženie dohody o zámene, ak na chýbajúcu dokumentáciu
sa zvykne dať 90 dní? Ak by aj bola iná lehota, ťažko predpokladať, že by bola
založená na racionálnej úvahe, že najprv sa má vyvíjať snaha o dohodu o
zámene a až potom podávať žiadosť o zmenu stavby, ak má byť jej
dôsledkom.
Súčasťou
procesných fínt, ktoré sa bežne robia, ak sa chce veľmi pomáhať, je opakované
predlžovanie lehoty na odstránenie nedostatku, pričom postačuje formálna
žiadosť. Ktovie, či to bolo inak. Oznámenia o začatí a ukončení
správneho konania nie sú prístupné na úradnej tabuli mestskej časti. Podľa
dostupných informácií investor podal žiadosť dňa 1. októbra 2015 a vzal späť 16.
novembra 2016. Súčasťou žiadosti bol projekt navrhovaných sadových úprav,
mobiliáru, hracích prvkov pre deti a detské ihrisko.
Najzávažnejšou
okolnosťou prípadu je, či zmenou stavby pred jej dokončením možno legálne
dosiahnuť iný účel užívania územia, ktoré malo byť zastavané povolenou stavbou
Objekt SO 115 Administratívny objekt a pripojeniami na miestne
komunikácie, a to na park a ihrisko. Podľa mňa, netreba ani osobitný
kvalifikačný predpoklad, aby bol zrejmý zásadný rozdiel v účele domu s 34
apartmánmi na 6 podlažiach a s ďalšími dvomi podlažiami s inou
občianskou vybavenosťou a v účele parku a ihriska pre deti. Vari
neublíži exkurz zákutiami stavebného zákona.
Podľa § 139b ods. 4
stavebného zákona zmenami stavieb pred ich dokončením sa rozumejú zmeny vo vzťahu k stavebnému povoleniu, prípadne vo vzťahu
k dokumentácii stavby overenej stavebným úradom v stavebnom konaní.
Stavebné povolenie je
rozhodnutím správneho orgánu, ktorým povoľuje zhotoviť stavbu alebo jej zmenu.
Podľa § 47 ods. 1 správneho poriadku rozhodnutie musí obsahovať výrok, odôvodnenie a poučenie o odvolaní. Aj laik tuší, že zmena odôvodnenia
či poučenia o odvolaní by nenaplnila podmienky pre zmenu stavby. Čo z
rozhodnutia robí povolenie, čo je jeho podstatou, tým je výrok. Konkretizuje,
čo, kde, komu a za akých podmienok sa povoľuje. Obsah upravuje § 66 zákona
v spojení s § 10 vyhl. č. 453/2000 Z. z.
Pre možnú budúcu zmenu stavby pred
jej dokončením je najdôležitejšie:
-
určenie
záväzných podmienok uskutočnenia a užívania stavby,
-
zabezpečiť
určenými podmienkami najmä ochranu záujmov spoločnosti pri výstavbe a pri
užívaní stavby,
-
určiť umiestnenie stavby na pozemku v prípadoch
spojeného konania o umiestnení stavby so stavebným konaním, alebo
sa územné rozhodnutie nevyžaduje,
-
určiť
použitie vhodných stavebných výrobkov.
Aj pri výraznom
zostručnení sa prirodzene vynárajú otázky:
1. Môže byť vôbec
niečo z povolenej stavby nebytovej budovy využité na účely parku
s ihriskom na tom mieste a v tej polohe, kde to má byť podľa
dokumentácie overenej v stavebnom konaní?
2. Na základe čoho
možno určiť vhodné stavebné výrobky pre ihrisko v parku a stačí
nahradiť časť výrobkov pre budovu, alebo treba úplne inú skladbu výrobkov
i konštrukčné riešenie?
3. Možno vôbec
park a ihrisko považovať za jednu stavbu v zmysle stavebného
povolenia?
4. Ak sa má
rešpektovať určené umiestnenie stavby, jej odstupy od hraníc pozemku a od
susedných stavieb, možno jej náhradu parkom a ihriskom považovať za zmenu
stavby, ktorou sa naplní pôvodný účel?
5. Bolo
umiestnenie stavby určené stavebným povolením, alebo iným rozhodnutím a ak bolo
iným rozhodnutím, čo to znamená?
6. Nie je pre takú
zásadnú zmenu vo využívaní časti územia určený iný inštitút stavebného zákona
a správny iný úradný postup?
Odpoveď na prvú otázku
je jednoznačne záporná. Odpoveď na druhú otázku vyžaduje viac viet. Vhodné
stavebné výrobky sa určujú na základe dokumentácie stavby a potvrdenie
vhodnosti sa vyjadruje jej overením. Určite nestačí nahradiť časť výrobkov pre
budovu, lebo zámenou by mala byť „obetovaná“. S ohľadom na účely ihriska
a jeho rozsah treba úplne inú skladbu stavebných výrobkov, ktorých
konštrukčné riešenie bude zodpovedať navrhovanému účelu a spôsobu užívania.
Podľa mňa, park
a ihrisko pre deti sa nemá považovať za jednu stavbu. Park, pokiaľ je
oddychový či zábavný, je jednou stavbou a ihrisko pre deti je druhou
stavbou. Samostatnou a vážnou otázkou je, či dokumentácia obsahovala oddychový
/ zábavný park. Označenie „sadové úpravy“ a pojem „mobiliár“ nestačia na
presné zatriedenie. Niečo o zábave našepkávajú „hracie prvky pre deti“.
Nech už by si stavebný
úrad osvojil taký či onaký názor na funkciu parku a počet navrhovaných
náhradných stavieb za „menenú“ stavbu budovy, dôležité je, že podľa § 43a ods.
1 zákona stavby sa podľa
stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a
inžinierske stavby. Je to hierarchicky najvyššia a súčasne
najvýznamnejšia úroveň (roz)členenia.
Pozemné
stavby sú vymedzené § 43b ods. 2 a na základe neho sa dá s istotou
uviesť, že stavba, ktoré má (mať) strechu, je pozemnou stavbou. V zmysle
tejto právnej úpravy podľa účelu sa členia na bytové budovy a nebytové
budovy. Podľa názvu účelom SO 115 Administratívny objekt bola nebytová
budova. Koho mýli názov pri pomere 6 podlaží s funkciou ubytovanie (34
apartmánov) a 2 podlažia na inú občiansku vybavenosť, pripomeniem názvy
typu Ubytovňa pre športovcov, kde sa apartmány pripravili všetkým možným len
nie súťažiacim športovcom.
Podľa
§ 43b ods. 2 písm. p) zákona inžinierskymi stavbami sú aj zábavné
a oddychové parky. Detské ihriská ani hracie prvky pre deti zákon neuvádza
explicitne. Princíp analógie s nekrytým športovým ihriskom, ktoré je
inžinierskou stavbou podľa písm. o), našepkáva, že detské ihrisko by mohlo byť
ostatnou inžinierskou stavbou v zmysle písm. s). Hracím prvkom pre deti
možno priznať funkciu zábavy, hoci zábava by sa týkala iba detí a obmedzeného
rozsahu parku.
Podstatné je, že
náhrada za „menenú“ nebytovú budovu by bola najmenej jedna inžinierska stavba.
Teda stavba s úplne iným účelom ako je účel povolenej stavby SO 115
Administratívny objekt.
Ak sa má takto zásadne
zmeniť účel užívania stavby, nestačí konanie o zmene stavby pred jej
dokončením. Hoci stavebný zákon má v § 85 úpravu, ktorou zákonodarca umožnil
zmenu v užívaní stavby, nemožno prostredníctvom nej dospieť legálne k
takej zmene ako vyplýva z prejavenej vôle o podobe
a rozsahu zmeny. Prvý odsek sa viaže na zmenu účelu v užívaní oproti tomu
ako bol určený v kolaudačnom rozhodnutí. Druhý je koncipovaný aj pre zmeny
stavby pred jej dokončením, ale neobsahuje úpravu pre prípad, kedy sa celá
stavba má zameniť inou stavbou, a to bez ohľadu či spolu parkom a ihriskom,
každým jednotlivo alebo inou stavbou.
Významné pre zmenu
stavby pred jej dokončením je stavebné povolenie, pričom je dôležité, či ním
bolo rozhodnuté aj o umiestnení stavby.
Všeobecne platí zásada
dvojstupňového rozhodovania o stavbách, ak nemožno na ne aplikovať § 39a
ods. 4 zákona. Výnimka platí pre jednoduché stavby, ich prístavby a nadstavby, ak sú podmienky umiestnenia jednoznačné vzhľadom
na pomery v území. Pri ostatných stavbách za predpokladu, že podmienky na ich
umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny.
Budova s 8 NP nie je jednoduchou stavbou.
Vylučuje to znenie § 139b ods. 1 zákona. O existencii územného plánu zóny na
území Rače niet poznatkov.
O umiestnení SO 115 Administratívny objekt
stavebný úrad rozhodol rozhodnutím o umiestnení stavby. Logicky, v rámci
Polyfunkčného súboru Rača - Rustavelliho spoločne s inými. Dôležitosť sa
prejaví pri spojení s ďalšími ustanoveniami zákona.
Konanie o zmene stavby pred jej dokončením v
zmysle § 68 zákona je stavebným konaním. Preto sa musia aplikovať ust. § 58 a nasledujúcich.
Podľa § 62 ods. 1 písm.
a) zákona v stavebnom konaní stavebný úrad preskúma najmä, či
dokumentácia spĺňa zastavovacie podmienky určené územným plánom zóny
alebo podmienky územného rozhodnutia.
Územný plán zóny nie je k dispozícii a tak zostalo v hre
len územné rozhodnutie.
Podľa § 39a ods. 1 zákona rozhodnutím o umiestnení stavby sa určuje
stavebný pozemok, umiestňuje sa stavba na ňom, určujú sa podmienky na
umiestnenie stavby, určujú sa požiadavky na obsah projektovej dokumentácie a
čas platnosti rozhodnutia. Umiestnenie stavby sa vyznačí v grafickej prílohe
územného rozhodnutia.
Verím, že netreba zložité dokazovanie, že inžinierske
stavby park a detské ihrisko nemôžu vyhovieť podmienkam umiestnenia stavby
nebytovej budovy a ich dokumentácia nemôže splniť požiadavky na obsah
projektovej dokumentácie stavby nebytovej budovy. Problém zhody s určeným
stavebným pozemkom je už ako čerešnička na torte.
Na rade je odpoveď na poslednú naznačenú otázku. Ak o
takej zmene nemožno rozhodnúť postupom pre zmenu stavby pre jej dokončením ani
pre zmenu v užívaní stavby, treba skúmať, či umožňuje zákon iný postup.
Podľa § 41 ods. 1 zákona stavebný úrad môže z podnetu navrhovateľa nahradiť územné
rozhodnutie, ktoré je právoplatné, novým územným rozhodnutím, ak to umožňuje
územnoplánovacia dokumentácia alebo iné podklady pre územné rozhodnutie alebo
podmienky v území. Za rovnakých okolností môže stavebný úrad nahradiť územné
rozhodnutie, ktoré vydal z vlastného podnetu.
Územnoplánovacou dokumentáciou je územný plán Bratislavy. Prečo
by neumožňoval práve park a detské ihrisko, ak umožňuje takmer všetko? Ak
nie sú uvedené ako neprípustné, tak sú prípustné na danej funkčnej ploche aspoň
v obmedzenom rozsahu. Prijaté zmeny a doplnky 02 ÚP Bratislavy dávajú
krídla viac ako známy nápoj a investori sú vďační za slovo „najmä“ (v území je prípustné umiestňovať najmä, v území je
prípustné umiestňovať v obmedzenom rozsahu najmä).
Museli by sa spojiť všetky sily zla, aby sa nenašiel priestor pre súhlasné
stanovisko hlavného mesta a vyjadrenie o súlade s ÚP.
Podľa
§ 39b ods. 1 zákona rozhodnutím o využívaní územia sa
povoľuje nové využívanie územia, určujú sa jeho podmienky a čas jeho
platnosti.
Podľa
§ 39b ods. 3 písm. b) zákona rozhodnutie
o využívaní územia sa vyžaduje na zriadenie alebo zrušenie verejných
sadov, parkov, okrasných záhrad a inej zelene, ak sú spojené
s terénnymi prácami, s odstraňovaním zelene, s vybavením
chodníkmi a inými spevnenými plochami, s umiestnením drobnej
záhradnej architektúry a technickým prevádzkovým zariadením na osvetlenie
a údržbu zelene.
Pripomeniem,
že súčasťou žiadosti o zmenu stavby bol projekt sadových úprav (verejný
sad, park), mobiliáru (drobná záhradná architektúra), hracích prvkov pre deti
a detské ihrisko (iné spevnené plochy aspoň čiastočne). Nepochybujem, že
park by mal chodníky aj osvetlenie a zariadenie na údržbu zelene. Súčasné
štandardy to vyžadujú.
Z projektu,
ktorý bol prílohou k žiadosti, malo byť stavebnému úradu zrejmé, že
sa treba vrátiť k územnému konaniu a naplniť vôľu zákonodarcu.
S ohľadom
na vážnosť a možné negatívne prekvapenia považujem za dôležité ešte
upozorniť na výkon práv a plnenie povinností vyplývajúcich
z rozhodnutí podľa stavebného zákona.
Bez
postupu podľa § 39b ods. 3 a/alebo § 41 ods. 1 zákona stále platí súčasné územné
rozhodnutie. Podľa § 40 ods. 4 zákona územné rozhodnutie je záväzné aj pre právnych nástupcov jeho
navrhovateľa a ostatných účastníkov územného konania.
Ak by sa Bratislava stala právnym nástupcom jeho navrhovateľa
v časti zamenených pozemkov, bola by dvojmo viazaná obsahom územného
rozhodnutia a sama by nedosiahla potrebnú zmenu. Pri konaniach podľa stavebného
zákona je veľmi dôležité, komu sa vydáva rozhodnutie, kto je uvedený ako
navrhovateľ (územné rozhodnutie) alebo stavebník (stavebné povolenie). Ten je
totiž nositeľom práv a povinností vyplývajúcich z výrokov. Prevodom
vlastníctva pozemku na nového vlastníka neprechádzajú práva držiteľa
rozhodnutí. Naopak, je viazaný úkonmi svojho predchodcu, ktoré vykonal na účely
konaní.
Ochrana
majetku a oprávnených záujmov mesta si vyžaduje vysokú opatrnosť
a profesionalitu. Ak by poslanci schválili návrh na zámenu, ako ho
obsahoval prerokúvaný materiál, investor by získal, čo potreboval
a najdôležitejšie rozhodnutie by zostalo v jeho prospech. Po vklade
vlastníckeho práva k pozemkom získaným zámenou by bolo veľmi ťažké vynútiť
nevyhnutné zmeny rozhodnutí. Možno by sme sa dočkali prekvapenia, že na pozemku
mesta po zámene by rástol administratívny objekt, v súlade s územným
rozhodnutím a stavebným povolením.
Podobne
ako sa právo k pozemku na účely územného konania pripúšťa preukázať aj
zmluvou o budúcej zmluve, bolo by rozumné využiť ju pri návrhoch na
podobné zámeny ako bola navrhnutá a predložená na schválenie.
Neoddeliteľnou
súčasťou ochrany oprávnených záujmov mesta má byť prevod práv
k rozhodnutiam a dokumentácii v rozsahu podľa zamýšľaného
prevodu vlastníctva. Aj podmienka tohto prevodu sa dá zapracovať do zmluvy
o budúcej zmluve.
V živote
zvykneme využívať múdrosť predkov. Jednu z nich vyjadruje porekadlo:
„všetko zlé je na niečo dobré“. Nech teda to nesprávne (zlé), čo sa udialo
v súvislosti s pripravovanou zámenou, poslúži na poučenie (dobré) ako
v budúcnosti (ne)postupovať, tak hlavné mesto, ako aj stavebný úrad.
Vladimír Dulla
poslanec MiÚ Karlova Ves
odborník na stavebné právo
0 komentárov:
Zverejnenie komentára