Inzerát: Apartmánový bytový dom MERCATINO

alebo Ako sa dá čarovať so slovami

Portál Novostavby.sk uverejnil inzerát č. 667, ktorý informuje o projekte MERCATINO.

Podľa popisu projektu, v stabilizovanom území sídliska Záhumenice v mestskej časti Rača, Rustaveliho ulica, vyrastá apartmánový bytový dom MERCATINO. Sedemposchodový objekt ponúka celkom 42 apartmánov (bytov) a 4 obchodné priestory. V suteréne domu sa nachádzajú garážové státia a časť pivničných kobiek, na prízemí sú umiestnené obchodné priestory a pivničné kobky, 1. - 7. poschodie tvoria 1 až 3 izbové byty s výmerou od 45 do 97 m². Každý byt má balkón alebo loggiu a ku každému bytu prislúcha pivničná kobka.

Neopakujem chyby v písaní, preto niektoré slová nie sú úplným opisom originálneho textu. Verím, že je to v prospech čitateľov článku, v ktorom  sa venujem pojmom „apartmánový dom“, „bytový dom“, „apartmán“, a „byt“, ich spojeniu (apartmánový bytový dom), resp. zlučiteľnosti.

Snáď každého, kto chce riešiť svoju situáciu s bývaním kúpou, zaujíma, či mu ponúkajú a či si kúpi byt, alebo niečo iné. Mnohých asi aj to, či sa presťahujú do stavby určenej (rozumieť povolenej a neskôr skolaudovanej) na bývanie, alebo na niečo iné. Správne by bolo, ak by developer (Retkins) poskytol záujemcom prostredníctvom predajcu (DEWALL) / makléra stavebné povolenie, ktoré podľa § 10 ods. 1 vyhlášky č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebné zákona, vo výroku má obsahovať všetky dôležité údaje o stavbe vrátane druhu a účelu povolenej stavby.

V tomto prípade by to bolo správnejšie, lebo predajca inzeruje predaj holopriestorov / holobytov s možnosťou dokončenia na „kľúč“, samozrejme za doplatky. Jazykom stavebného zákona, ponúka predmet v stave nespôsobilom užívania. Nechám bokom labyrint, do ktorého by vletel ten, kto by sa rozhodol ignorovať ponuku na dokončenie na „kľúč“ a uprednostnil by dokončenie vo vlastnej réžii.

Aká je to stavba, ak má byť súčasne apartmánovým domom aj bytovým domom? Je to stavba  určená na bývanie? Odpoveď by mohla poskytnúť legislatíva, hlavne v oblasti definovaných – vymedzených pojmov.

Spojenie “apartmánový obytný dom” nie je predmetom definície – vymedzenia v stavebnom zákone ani v inom všeobecne záväznom predpise.

Stavebný zákon definuje pojem „bytový dom”. Podľa § 43b ods. 2, bytový dom je budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch a z viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie. Podľa § 43b ods. 1, bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie.

Pojem „apartmánový dom“ je definovaný – vymedzený vyhláškou č. 277/2008 Z. z., ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried na účely živnostenského zákona. Podľa § 4 ods. 13, apartmánový dom je ubytovacie zariadenie, ktoré je prevádzkované zvyčajne len v sezóne a poskytuje hosťom prechodné ubytovanie najmenej v piatich apartmánoch alebo v štúdiách.

Z toho možno odvodiť:

a)   dom, ktorý je bytovým domom, nie je ubytovacím zariadením,

b)   dom, ktorý je apartmánovým domom, nie je bytovým domom,

c)   apartmánový bytový dom je výmyslom a nezmyslom, ktorý nemá oporu v slovenskej legislatíve.

V prvej časti inzerátu sa použilo mätúce označenie apartmán (byt), neskôr už iba byt. Tak bude správne ozrejmiť bližšie aj tieto pojmy.

Pojem „apartmán“ stavebný zákon neupravuje, nevenuje mu pozornosť. Pojem „apartmán“ sa používa v sfére hotelových (ubytovacích) služieb. Veľmi často ako slovné spojenie „hotelový apartmán“, ktorým sa vyjadruje ubytovací priestor pozostávajúci z viac ako jednej izby a príslušenstva, alebo ubytovacia jednotka v hoteli alebo v zariadení podobného zamerania s kompletným vybavením (popri lôžkovej časti aj s dennou miestnosťou, príslušenstvom, príp. s kuchynkou), obvykle vyššieho štandardu plochy a technického vybavenia.

Pojmy „apartmán“ i „apartmánový hotel“ sú definované vo vyhláške č. 277/20078 Z. z. Podľa § 4 ods. 8, apartmánový hotel je ubytovacie zariadenie kategórie hotel, ktoré poskytuje ubytovanie v apartmánoch. Pozostáva najmenej z ôsmich apartmánov. Hosťom poskytuje rozsah služieb stanovený pre príslušnú triedu hotela. Podľa § 5 ods. 8, apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Apartmán v prípade apartmánového domu je vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať i apartmánovým bytom.

Prípustnosť nazvať apartmán apartmánovým bytom neznamená, že sa tým zmení účel apartmánového domu na bytový dom, a hlavne to neznamená, že apartmán možno naz(ý)vať bytom vo význame (plnohodnotný) byt v zmysle definície danej § 43b ods. 4 stavebného zákona – byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.

Z úprav vo vyhláške vyplýva, že v apartmánovom hoteli aj v apartmánovom dome poskytuje prevádzkovateľ hosťom ubytovanie a prípadne aj iné služby.

Jednoznačne, rozlišovacím znakom je funkcia, na ktorú je určený byt – bývanie, a funkcia, na ktorú je určený apartmán – ubytovanie.

V tomto duchu stavebný zákon rozlišuje pozemné stavby – budovy na bytové a nebytové. Podľa § 43c ods. 1 stavebného zákona, nebytové budovy sú stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely. Podľa písmena a), medzi nebytové budovy patria hotely, motely, penzióny a ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty.

Ak nadzemnú časť pozemnej stavby tvorí 42 apartmánov a 4 obchodné priestory a podzemnú časť garáže, kto chce uveriť, že taký dom je bytový, nech verí. Rozumnému by malo byť jasné, že je to inak. Ako pomôcka môže poslúžiť počet státí (parkovacích miest). V garáži 35 a na povrchu 24, spolu 59 miest.

Ak by tam bolo 42 bytov, ako sa uvádza nižšie v inzeráte, pritom toľko 2- a 3-izbových s tam uvedenými plochami, státí by muselo byť podstatne viac.

K státiam ešte zopár poznámok. Za státie v hromadnej garáži cca 11 tis. a za státie na povrchu cca 6 tis. Ako bude predajca postupovať, ak ľudia prirodzene budú javiť záujem o lacnejšie? Podľa predpisov, musia sa zabezpečiť aj pre zamestnancov a návštevníkov obchodných priestorov. Z inzerátu nemožno zistiť, koľko je takých miest a kde sa majú nachádzať.

Som toho názoru, že seriózny portál by sa mal postarať o to, aby nepodporoval šírenie dezinformácií – zavádzajúcich informácií, v tom istom inzeráte vzájomne si odporujúcich informácií a už vôbec nie informácií, ktoré sú v zásade nepravdivé a nezlučiteľné s predpismi. Mal by nájsť mechanizmus ochrany čitateľov inzercie pred konaním predajcu / makléra, ktoré nemožno považovať za čestné.

Vladimír Dulla

autor sa venuje aplikácii

stavebného zákona