... sú to obyčajní
ľudia, ktorí poháňajú realitný development. Banky priamo motivujú developerov
investovať čo najmenej do infraštruktúry a vtesnať čo najviac bytov do
stavby.
Prečo vnímame
realitný development v Bratislave ako problém?
V dnešnej dobe veľa ľudí trápi nadmerné zahusťovanie
Bratislavy novými stavbami. Najviac to pociťujeme v doprave a parkovaní,
priamo dotknutí ľudia v strate zelene a denného svetla, no o chvíľu
to začne mať aj horšie následky. Územný plán rozvoja mesta by mal zahusťovanie
regulovať No ako máme možnosť vidieť,
developeri majú moc ohnúť tento plán podľa svojich zámerov. Územie, vyčlenené
ako športoviská, sa zrazu stáva územím vyčleneným na bytovú výstavbu s podlažnosťou
osem. Rozhodovanie na miestnych úradoch, stavebné povolenia, toto všetko ide
hladko v prospech developerov. Developeri majú k dispozícii všetko – lacno
skúpené pozemky, uplatených úradníkov, banky.
Čo spôsobuje, že developeri sú takí mocní a vedia uplatiť
kohokoľvek? Odpovedali by ste, že to, že majú toľko peňazí. Ale odkiaľ ich
majú? Ja si dovolím tvrdiť, že sú to práve bežní ľudia, ktorí im dávajú túto
moc. Nie je to následkom skorumpovanej politiky, ani nedokonalými zákonmi, ani „špinavými“
peniazmi, ale práve nami.
Ako je to možné? Pozrime
sa, ako funguje realitný development.
Začína to tým, že developer vymyslí projekt
a presvedčí banku, aby ho prefinancovala. Podmienkou banky býva, že
developer musí vložiť 30% vlastných prostriedkov, na zvyšok dostane úver.
V praxi to vyzerá tak, že developer kúpi pozemok od mesta za „jedno euro“
a vybagruje v ňom jamu. Pri „správnom“ ohodnotení pozemku to už tvorí
tých požadovaných 30%. V tom momente začne developer kontaktovať banky so
svojím projektom a zháňať peniaze na stavbu. Stavebné povolenie ho stálo
len pár úplatkov, ako aj kúpa pozemku. To, či treba banky o projekte
presviedčať , alebo sa oň „pobijú“, závisí od hustoty zástavby. Čím viac bytov
na čo najnižšie náklady, tým viac sa o to banky „bijú“. Banky sú taká prvá
autorita, ktorá rozhoduje o tom, čo postaviť. Až tá druhá sú zákazníci,
mestské úrady nie sú v tomto žiadnou autoritou. A keďže Slováci
v Bratislave vykúpia všetko, tak jediné, čo banka vyhodnocuje, je
ziskovosť investície. Banky priamo
motivujú developerov investovať čo najmenej do infraštruktúry
a vtesnať čo najviac bytov do stavby.
Po tomto kroku dostáva developer úver, z ktorého sa
stavba stavia. Ak sa vám teraz zdá, že developer stavia len za cudzie a do
projektu nevložil zo svojho takmer nič, tak sa vám zdá správne. Pri dosť hrubej
hrošej koži sa môže stať developer kľudne aj z vás. Takže, developer získa
úver na pár rokov, počas ktorých musí stavbu postaviť a predať. Výstavba
sa do roka stíha, čím väčší podiel betónu, tým je rýchlejšia. A potom
nastáva predaj bytov – najkritickejšia fáza projektu. Teda, bola by, keby sme
neboli v Bratislave. Tu sa byty predajú v pohode. Hypotéka je stroj času,
čo prenáša peniaze z budúcnosti do súčasnosti. Ľudia u nás sú ochotní zadlžiť
sa na 30 rokov, aby mali vlastný byt. A preto odovzdávajú svoje
výplaty za 30 rokov dopredu do rúk developerovi dnes. Keby len vedeli, že
náklady na výstavbu kupovaného bytu sú polovica toho, čo platia. Developerovi
stačí predať polovicu bytov a už má splatený svoj dlh banke. Všetko ďalšie
predané už ide len jemu. Jediný, kto ostáva zadlžený, sú zákazníci. Developeri
majú vďaka hypotékam v rukách také množstvo peňazí, aké sa ostatným firmám
nepodarí zarobiť za dekádu. Keby však byty nikto nekúpil, developer o stavbu
príde a ďalší úver už tak ľahko nedostane.
Takže sú to
obyčajní ľudia, ktorí poháňajú realitný development.
Ale prečo sa stavia
tak zle? Sú to
predsa obyčajní ľudia, ktorí svojimi hypotékami, hlasujú o tom, čo sa bude
stavať.
Z pohľadu demografie, väčšina ľudí, ktorí kupujú
byty v Bratislave, sú absolventi vysokých škôl, ktorí tu študovali.
Nevracajú sa naspäť do rodiska, keďže pracovné ponuky tam sa ani zďaleka nedajú
porovnať s tunajšími. Spôsobili to hlavne zahraniční investori. Keď sa
pozrieme na umiestnenie centier servisných služieb, tak vyše 90% je
v Bratislave. A to je to, čo sem ťahá absolventov škôl z celého
Slovenska.
Títo ľudia strávili posledných 5 rokov života na
internátoch, poprípade sa tlačili v podnájmoch. Za tých 5 rokov si človek
navykne na veľmi nízku kvalitu bývania. Keď potom ide kupovať byt, jeho
zmýšľanie môže vyzerať takto: „potrebujem len byt na prespávanie v Blave
počas týždňa, cez víkend som aj tak u našich“. S takou motiváciou
samozrejme kúpi ten najlacnejší byt, ktorý nemá žiaden výhľad, je
v prehustenej zástavbe a ešte aj nekvalitne postavený. Najhoršie je,
že tou kúpou nevytrestá iba seba. Zároveň tým povie developerovi, že „dobre
staviaš, stavaj také stavby ďalej“ a dá mu na to svoje výplaty za 30 rokov
. Developer potom má od neho prostriedky na to, aby mohol zničiť ďalšiu
lokalitu predimenzovanou výstavbou, tak ako lokalitu z príkladu. Pôvodní
obyvatelia pocítia zhoršenie kvality života hneď, ľudia kupujúci byty si to uvedomia
až po niekoľkých rokoch.
Developeri stavajú len to, čo od nich väčšina ľudí žiada.
V tom tkvie aj nádej na zlepšenie. Treba začať vzdelávať študentov
a prisťahovalcov do Bratislavy o tom, čo je to kvalita života. Že to nie
je len „1000 eurová mzda miesto 450 eurovej“. Je to o tom, kde budem žiť
najbližších 30 rokov a kde budú vyrastať moje deti. Ak si toto ľudia
uvedomia, tak najhoršie developerské projekty ostanú nepredané. Ked si to
všimnú banky, ktoré ich úverovali, začnú odmietať investovať do prehustených
projektov. Tým donútia developerov „prekresliť výkresy“.
Ako to dosiahnuť? Prvým krokom by mohlo byť vytvorenie
webstránky, ktorá by poukazovala na nedostatky budovaných a stojacich novostavieb.
Developer vie dať na webstránku krásnu vizualizáciu projektu so stromami, no
v realite tam žiadne stromy nebudú, len betón
a ďalšie stavby. Negatívne skúsenosti zákazníkov v týchto stavbách by
mohli ovplyvniť budúcich zákazníkov, aby sa rozhodli len pre lepšie stavby
a tým nútili developerov také stavby stavať. Určite aj vás napadnú ďalšie
spôsoby, ako vzdelávať ľudí, čo tu idú kúpiť byt. Iba takto vieme zlepšiť výstavbu v Bratislave a zastaviť
prehusťovanie.
0 komentárov:
Zverejnenie komentára